利回りの計算
不動産投資をするからには、どれくらいの利益が得られるのかを知りたいものです。賃貸物件に不動産投資をした結果、賃貸料などの収入で得られる利益が投資金額の何％かという計算をしたものを「利回り」といい、この物件は利回りが良い悪いといった言い方をします。
もちろん、不動産投資をする人は利回りの良い物件を選ばなければ損をしてしまいます。しかし、利回りが何％ですよと言われても注意が必要です。
不動産投資の場合、利回りには2種類の計算があり、実質が違ってくるからです。単純利回り、グロス利回りとも言われる「表面利回り」は、不動産投資にかかる費用を含まず、最も良い状態を想定した計算になります。
計算式は、「家賃収入÷物件価格×100」で、購入費用が1億円の物件で年間500万円の家賃収入が見込める場合、5％の表面利回りがあると言います。ただしこの年間家賃収入は、賃貸物件が満室であるという希望的状況を仮定しているものです。
実際には空き室がある状態も想定されますから、表面利回りで計算される年間家賃と実質的な家賃収入に隔たりが出る場合もあることを覚えておかなければなりません。諸経費を初めから計算して実利益を把握したいなら、「実質利回り」を計算しなくてはなりません。これは純利回り、ネット利回りとも呼ばれています。
計算式は、「{(年間家賃収入－年間諸経費A)÷(購入代金＋購入諸経費B)}」です。年間諸経費Aには物件を維持管理する費用や税金といった必要経費を計上してあります。年間諸経費Bには不動産投資をする際の初めにかかった諸費用が含まれているなど、全ての支払いをした後で実際に手にする利益がいくらかを計算することができます。
